白石洲项目价格“倒挂”入市 绿景中国亟待回笼资金改善负债表
观点网台风“海葵”过境，深圳遭受特大暴雨冲刷，大冲河水位见涨，周边楼盘连日来的看房客群也受到一定影响。
9月8日，据深圳市房地产信息平台显示，绿景白石洲璟庭获批预售，本次项目推售住宅1257套，商务公寓1489套，将于9月9日起意向登记，9月16日正式入市。
据悉，本次获批预售的为项目1栋，共5个单元，其中2座商务公寓（1座26层、1座59层），3座超高层住宅均为74层。推售的住宅户型为110-117平方米单位，楼面单价最低8.2万元/平方米。
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项目售楼处人员向观点新媒体表示，项目推出多重购买折扣，包括即VIP登记95折、冻资100万享95折、准签享98折等，8.2万元系折后最低起步价。
此外，绿景白石洲项目会根据认筹人数，最多拿出10套45平方米的项目一期公寓，开盘当天缴纳100万认筹金，就有机会抽取公寓10年使用权。
该售楼处人士提醒道，不必过于担心天气问题，“有些地方积水，南山还好，周末就可以看房”。当观点新媒体拨通第三方中介电话时，对方亦表示，看房专车今日停运，但明天会重启。
市场呈现出难得热度，在于白石洲项目给出了一个颇为意外的价格。
同为旧改项目，与白石洲项目仅隔一个沙河高尔夫的华润城润玺2期，去年拿证均价为13.2万元/平方米；目前挂牌的华润城润府二期、三期150平方面3房户型的二手房源，总价在2250-2400万元之间，单价来到约15万元。
该片区内，波托菲诺纯水岸十五期二手房源的成交价约为13万-14万元/平方米；而白石洲紧邻的香山美墅7月份刚成交一套房源，单价超14万；片区内的中信红树湾市场成交单价普遍在14万左右。
以绿景白石洲本次推售最低单价8.2万元来看，约为周边二手成交价的六到七折，即便考虑到楼层、户型等因素后的整体均价，与周边项目仍有较大倒挂空间。
关于绿景采取低价策略的原因，市场众说纷纭。
戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端接受观点新媒体采访时表示，项目地理位置属传统豪宅区、交通便利，配套相对成熟；项目总体量大，具备大型综合体的规模化优势。以谨慎合理的定价入市，有利于房企回笼资金，也有利于修复市场信心。
另外，虽然利好政策可能对需求构成刺激，但市场并未完全回暖的情况下，还是要以相对谨慎的定价去保障去化。“从观望、关注到成交还是有点距离”，张晓端补充道。
此前8月31日，深圳正式执行“认房不认贷”政策。据乐有家研究中心监测，9月2日周六受台风影响，看房量未有变化，9月3日天气放晴后，乐有家门店的带看量，比二三季度的周日平均水平上涨五成，达到了3月中旬以来单日最高点；9月1日-5日的门店成交量，比8月同期上涨80%。
镜鉴咨询创始人张宏伟则向观点新媒体表示，高净值人群主要关注核心城市的核心资产，即使没有“认房不认贷”落地，因为地段和高端定位，按当前定价楼盘也会热销。
除市场背景与房企资金周转需求外，项目自身特性也会构成一部分价格因素。
由于白石洲为旧改项目，绿景没有以单一住宅申报，而是以商业服务业用地（含住宅）申报，最终，建成后白石洲项目会以最高74层、接近300米刷新深圳住宅高度，容积率也由此突破11.5%。
超高层住宅的得房率、梯户比等方面往往会存在不同程度妥协，白石洲作为深圳历史上第一个70层以上超高层住宅，舒适性、安全性受到一定质疑。
但即便基于上述考虑，此前外界对白石洲一期价格预期普遍也在十万出头、不超过十二万的区间。
就在2021年初，绿景地产的企业开放日活动中，管理层也明确表示，一期建筑面积60万平方米，其中20万平方米为可售面积；按12万/平方米计算，则一期可售货值为200-300亿人民币，足够二期滚动投入。
此外，当时绿景深圳项目毛利率70%，净利润率30%，红树湾一号毛利率73%，预计白石洲项目毛利率高于红树湾一号。
至2022年3月底，绿景中国管理层在年度业绩发布会上的说法却变成：白石洲项目一期建筑面积超过90万平方米，权益占比为80%，有将近33万平方米属于可售部分。从目前周边项目批复的限售价看，按单价13万计，一期预计可售货值超过400亿元。
而白石洲项目一期的最终定价，与无论12万还是13万的测算价位相比，显然都大相径庭。
今年7月上旬，有投资者到项目指挥部附近调查，发现绿景已开设临时销售中心，为预售作准备。其当时沟通得知，项目原计划八月份预售，但限价问题还在和政府部门沟通，预计推迟到九月份。
对此，有市场分析人士认为，白石洲作为旧改项目并无招拍挂出让的限价规定，但取得销售资格前定价还是会要求备案和接受主管部门指导，类似于预售指导价。开发商的定价或许并非完全自主。
暴雨来临之前，有投资者再次来到装潢一新的售楼处，被保安要求预约后，他亮明身份道，“不买房，我是股东，过来看看担心暴雷”。保安摆摆手笑着说：“好得很”。
作为绿景中国旗下最核心的资产，白石洲项目去化情况好坏也关系到该公司债务压力的大小。绿景曾以白石洲项目公司股权作为抵押拟获得3-5亿美元贷款，管理层亦曾就到期债务兑付问题回应投资者，白石洲项目去化理想的背景下，投资人对借新还旧“是有信心的”。
白石洲项目销售所回笼的资金，也将有效提高绿景中国的风险抵御能力。根据今年上半年业绩公告，期末该公司银行结余及现金从上年同期36.05亿元降至30.68亿元；总借贷则从上年同期343.52亿元升至357.22亿元，其中分类为流动负债的借款约为118.79亿元。
考虑到流动负债基本是一年内需偿还的债务，粗略计算，绿景中国的现金短债比仅不足0.26倍。
如今推进多年，被誉为“深圳旧改航母”的绿景白石洲入市在即，以让利换安全的定价策略能否奏效，将受到市场持续关注。
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