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信息:很多城市二手房挂牌量大增,这是风险信号?

来源:凤凰网房产 时间: 2023-04-15 09:48:52

来源老杨地产逻辑 作者杨红旭

近期,很多自媒体在炒作,很多大城市二手房挂牌量大增的现象,似乎预示着部分卖家在抛盘。

我拉了一组贝壳数据,当前一二线城市的二手房挂牌量,相比2021年7月的变化:增速最高达六成的是杭州,其次是苏州、广州、福州等。但也有城市库存下降,比如南宁、昆明、沈阳、天津、哈尔滨等。


(资料图片仅供参考)

如果根据库存增则楼市弱、库存降则楼市强的逻辑,那么南宁、昆明、沈阳、哈尔滨等二手房价格应该是上涨的。但实际情况是,近几个月,南宁、昆明、沈阳、哈尔滨的房价走势,明显弱于杭州、苏州、广州等。

如此则就意味着:或者是库存高低决定房价强弱的逻辑有错,或者是贝壳上的二手房挂牌数据(或者说部分城市)质量较差。老杨感觉原因主要在于后者。

当前,多数城市二手房挂牌量高于2021年7月,也正常!因为当时全国楼市温度远高于当前,尤其是一二线城市。楼市低迷期,销售较慢,卖房周期拉长,累积的挂牌量较多。

从去化周期来看,当前相比2021年7月,以下典型城市的二手房去化周期,除了成都与南宁外,皆有所拉长,也即去化周压大于2021年7月。

今年以来成都量爆增,所以去化周期缩短至 10个月。

而南宁当前楼市较冷,去化周期却有所缩短,且去化周期只有14个月,数据可能有问题。

去化周期最长是东莞 ,春节后二手房量能度较弱,接近市场实际情况。

北京去化周期最短,只有8个月,也接近市场实际情况。

郑州去化周期13个月,明显低于杭州的20个月、苏州的30个月,数据也存疑。

总而言之,新房供应量,由政府核发预售证,一个城市的库存数据相对比较靠谱。而二手房库存,却没有官方监测数据,只有民间数据,即便是市场占有率、网上客流量较高的贝壳网,其公布的二手房挂牌量,也存在数据不全、不准、重复挂牌等现象。只能做大致的参考,而难以用做严谨的市场研究与分析。

因此,在观察二手房市场的时候,建议大家以成交量为主,兼顾成交价(或指数),不要太重视挂牌量与挂牌价。

老杨监测的数据,第15周,主要是网签受清明节因素影响(多数城市当天成交量很小,甚至是0),其次受3月看房量下滑影响,18城总体二手房成交量环比上周明显下跌,超过节前均值线69%,高于荣枯线31%,量能度由上周的59降为37,由强复苏降级为较强复苏。

预计未来春节后的上攻告一段落,正在转入盘整模式,但这并不意味着年内不会再创周度新高。

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